昨日は、私が中期経営計画の作成を目的に １年間通ったあきんど塾の卒塾式が大阪産業創造館にて行われました。 早いもので、入塾から１年が経つんですね。。。 立派とは言えませんが、中期経営計画を作ることで 自分の役割とやるべき事が明確となりまた大きな目標が出来ました。 以前からこのブログでもお伝えしていますが あきんど塾のプログラムも本当に良いんですが ココで出会った仲間との深い繋がりが何よりの宝となりました！！ あきんど塾３２期生は全部で３５人います。 卒塾した今、これから皆全員が、 それぞれの会社で自分たちの成長をフィードバックし それぞれの問題や壁にぶち当たりながらも 努力し会社を大きくさせていくことでしょう。 ５年後、１０年後にも 皆とまた笑って顔を会わせられる様、 私自身も、成長し続けていきたいと思います。 Ｈｅｙ Ｗｈａｔ’ｓ Ｕｐ！！ おー、最近どう？ 元気にしてる？ って笑顔で言えるように！！ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
この度、弊社にて『アスパ大阪相続サポートセンター』を開設しました。 アスパ大阪相続サポートセンターは 不動産所有のオーナー様を対象に相続対策のご支援をさせて頂く弊社専門の部署になります。 アスパという名前にも意味がありまして 英語で『Asset Succession Partners』の頭文字を取った造語になります。 日本語では『資産承継のパートナー』という意味になります。 そして、昨日、設立記念セミナーを大阪産業創造館にて開催させていただきました！！ 大阪産業創造館は、あきんど塾でも毎週お世話になっていた馴染み深い場所です。 セミナー会場も綺麗ですし、設備も整っていますし、借りる費用も安いですし 弊社からも凄く近いのでいいところ尽くしなのですが やはり人気なので、日程の調整が難しいのが唯一の難点です。 大阪産業創造館 天気も良いですし、セミナーを開催するのには絶好の日和です。 記念すべき第一回目の開設セミナーの講師として 福岡から株式会社福岡相続サポートセンター 代表取締役の江頭さんにお越しいただき相続の基本についてお話をして頂きました！！ 開催につきまして、ご挨拶をさせて頂いてる私。 江藤先生のセミナー中の風景です。 江藤先生の話が上手なのもありますが 皆さん相続については必ずご自身に降りかかる問題でもあるので お昼直後というのに、誰一人眠たがらず真剣にお話を聞かれています。 最後に、弊社が開催する 相続対策セミナー『全６回コース』のご案内をさせていただき セミナーは無事終了しました。 参加して頂いた皆さん、『当に良かった、良かった』 とおっしゃって頂けたので関心度の高さが伺えます。 大手ハウスメーカーといえど 相続対策としてデタラメな収支計画のもとに立てられた 無謀なマンション建築、アパート建築がどんどんと推し進められている 現状の中、少しでも皆さんがそういった問題に巻き込まれないように また、仲の良いはずのご家族、親兄弟が 相続によって争いが起こり、そして家が途絶えたりしないよう 頑張ってお役に立ち続けて行きたいと思います。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
本日、私どもで管理をさせて頂いています オーナー様の収益物件の売却をさせて頂きました。 この物件のオーナー様とは 私自身が管理受託営業を行い、そして管理委託をして頂き 今回物件の売却のお手伝いをさせて頂きました。 このオーナー様とは 登山に一緒に行ったり、お食事をご一緒させて頂いたり 公私共にお付き合いをさせて頂きながら 約５年間に渡って物件の管理をさせて頂いてましたので 売却までをお手伝いさせて頂けた事 感慨深く、本当に喜ばしい気持ちになります。 管理受託をさせて頂いた時は 従前の管理会社の管理状態が良くなく 家賃を下げることで入居率を保つという悪循環に陥っていました。 我々に管理を任されてから 清掃を初め、積極的な募集活動、内装をデザイン性の高いものに変える等 色んな手を使って、５年かけて徐々に徐々にですが 家賃も48,000円だったものを52,000円にまで引き上げながらも 入居率９３％を維持する人気物件へと成長させて行きました。 満室ベースで言いますと 年間19,560,000円の収入だったのが 年間20,280,000円の収入となり 年間で720,000円の賃料アップとなりました。 これは何を意味するかと言いますと 今回売却するのにあたり 還元率を7.5％とした場合 私どもが管理する前から比べると 9,600,000円高く売れたということになります。 売主様、買主様の希望により 売却価格を記載することはできないのですが 物件の収益力が上がることで、物件の価値が上がり 売却額が高くなります。 そして、人気物件となったことで 買主様も安心して物件を購入することが出来たわけです。 このように、物件を管理する力が いかに不動産投資においては大きな影響を及ぼすかが 分かる事例かと思います。 私たちの強みは 『賃貸経営の改善と適正化』です！！ 現場の力とコンサルティング力で オーナー様にさらなる収益性を高めていただくお手伝いを させて頂いております。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
弊社が運営する、民泊物件 大阪１２（トゥエルブ）ハウスが完成間じかとなり 出来上がりの確認に行ってきました！！ いい感じに仕上がってきています(*^.^*) ↑↑２階エントランス＆談話室です。 ↑↑部屋は１R～２DKタイプがあります。 フル改装した部屋は、バスタブが窓ガラスに覆われた ちょっとしたリゾートちっくな仕上がりになっています(*^.^*) 改装はほぼほぼ終わりなので 後は家具や日用品を入れれば、民泊スタートです！！ 結構高い値段で買ったので しっかりと収益を生んでもらいたいものです！！ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
昨日は、IREM JAPAN 関西支部の理事会、ならびに支部セミナー、 そしてCPM＆CIIM資格取得者の祝賀会が行われました。 残念ながら、理事会は仕事の都合で出席出来ませんでしたが 我らが同士、税理士の三矢先生の 『不動産業者として知っておくべき生産緑地の2022年問題』のセミナーに 滑り込みで参加させていただきました！！ 生産緑地問題とは何かと言いますと、 １９９２年に主に三大都市圏の市街化区域内の指定された農地に対して 固定資産税や相続税を優遇する代わりに農地として管理する事を義務付ける制度です。 何故、このような制度が設けられたかと言いますと それより以前の高度経済成長期、大都市では好景気により人口が流入し 深刻な住居不足に陥っていました。 この解決策として、政府が目を付けたのが都市部に残る「農地」です。 政府は、大都市の宅地不足を解消するために、農地を宅地化しようと考え、 農地に「宅地並み」の高い税金を課しました。 農地から得られる収益は、宅地と比べれば少なく、 「宅地並み」の税金は農家にとって、大きな負担になります。 そのため、急速に宅地化が進むことになりましたが、 「緑地機能や防災上、都市部にも農地は残した方がいい」という考えもあり、 １９９２年に、”都市部の緑地を守ること”を目的に生産緑地が制定されました。 この制度が制定されてから、２０２２年は 生産緑地地区が最初に指定されてから３０年となります。 これは、農家が自治体に対して生産緑地の買い取りの申し出が可能になる年です。 しかし、財政難の自治体が買い取りをする可能性は極めて低く 申し出を受けた自治体は農地を違う農家に斡旋しようとします。 そして、そのどちらも成立しない場合は 農地の所有者は管理の義務を解除され、宅地に転用する事が出来ます。 宅地に転用すると、今まで安くなっていた固定資産税が一気に跳ね上がります。 すると、元農家は固定資産税が払えないので、宅地を売却することになります。 東京、大阪、名古屋の三大都市だけで約４，０００ｈａの生産緑地が住宅用地に転用され 約３０万戸の住宅が新たに建設される可能性があります。 これはオリンピック後の地価の下落に拍車をかけるかもしれません。 この農地の解除に関連する問題を生産緑地２０２２年問題と言います。 国もこの問題に対して今年２月に法改正が行われ、 市が特定生産緑地として指定した農地は買い取りの申し出を １０年先送りに出来る事が盛り込まれ 不動産流通価格を落ち着かせたい意図が伺えます。 農家の立場としては、相続時に農地として利用を継続している方が相続税は安くなります。 その場合、上記の１０年間の延長を受けないといけません。 しかし、相続が発生し生産緑地として相続税納税猶予の適応を受けるなら 終生営農として、農業相続人が一生涯農業に従事しなければなりません。 農地として継続するか宅地として運用するか土地を売却するのか？ このような土地をお持ちのオーナーにどのようなご提案をすべきか？ そんな内容のセミナーでした。 そして、その後 本年度のCPM合格者とCCIM合格者の祝賀会が 毎度おなじみの がんこさん にて行われました。 写真に写ってるのが本年度CCIM大阪の合格者です！！ 私も、しっかり写ってます（笑 がんこさん いつもありがとうございます。 そしてIREMのメンバーの皆さん いつもありがとうございます！！ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
昨年の4月から中期経営計画の作成を目的とした あきんど塾に通っていましたが 先日、中期経営計画の発表を終え無事全過程が終了いたしました！！ あきんど塾についてはコチラ 中期経営計画の発表会場 中期経営計画の発表している最中 一年間、週一回、色んな講師に来て頂き 経営にまつわる事を学んでいき そして自分の会社の現状を分析し 将来、どうありたいか！？と言う事を明確化し 文章に落とすことで中期経営計画は出来上がっていきます。 私は事業承継者として参加させて頂いたのですが やりたいこと、改善したいことがいっぱいあり ついつい熱がこもってしまった発表となってしまいました（笑 中期経営計画の発表といっても 塾生は３５人いますので 要約したものを７分間の時間で説明します。 それでも２日間みっちりかかります。 同時に、他業界、他業種の方の中期経営計画を 一度に聞ける場は、あきんど塾をおいて他にはないと思います。 素晴らしい経験です！！ このあきんど塾で、私はまたひとつ自分なりに大きく成長した気がします。 ここで出会った仲間も素晴らしく 本当に本音で付き合える、信頼できる仲間が出来ました。 事務局の方がおっしゃってました。 卒塾すると、あきんどロスになると。。。。 ４４歳にもなる私ですが 仲間と集まれないのが、寂しく感じます。。 でも、思い出に浸ってるだけではいけません。 さぁー、 これからは、折角学んだことをアウトプットして行きます！！ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
昨日までのCCIMの講義で頭の中はクタクタです。 今日はリフレッシュ！！ 家族一緒に、東京お台場に観光して来ました！！ フジテレビ前（笑 ガンダム前（笑 ヴィーナスフォート内の施設 天気もよく、家族で楽しんでリフレッシュ！！ 明日一番に大阪に帰って、また頑張りますーーー！！ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
みなさんこんにちは。 先日から、ＣＣＩＭ最終試験であるＣＣＲの講義とテストを受けに東京に来ています。 ＣＣＲは、今まで学んだ CI 101 事業用不動産投資の財務分析 Financial Analysis CI 102 事業用不動産投資の市場分析 Market Analysis CI 103 事業用不動産投資のユーザー決定分析 User Decision Analysis CI 104 事業用不動産投資の投資分析 Investment Analysis 以上の４つの科目の講義とテストを経て、 最後の総まとめの講義とテストになります。 資格取得のための詳しい流れはＣＣＩＭのホームページにて 今回は各支部で行うのではなく 東京の本部にて、全国から受講者が集まりました。 もちろん、今回も講師はアメリカから来て、同時通訳にて受講します！！ CCRの講師は２名来られていました。 名前は、、、思い出せません。。(汗 セミナーのつかみとして、しょっぱなからアメリカ人講師がジョークを飛ばすのですが 通訳が入る為、ジョークを言った後の笑い待ちで 講師の顔の表情が『どやっ！！』とばかりに止まってる時間が 何とも言えない違った面白さを感じさせます（笑 面白いのはそれだけで、後はひたすら勉強。。。 頭から煙が出るような難しさ。。。。 講義に使うテキストもめちゃくちゃ分厚いです。。 それでも、何とか何とか最終テストも無事合格！！ 毎回、講義が終わると一緒に学んでる仲間と食事をするのですが その時が一番ホットして楽しい時間です。 素敵な仲間と、共に自分を高めあえる環境があるこに感謝ですね。 明日は、土曜日ですが１日休みをもらっていて 妻子供も上京してきてますので、一緒に東京観光に行って 試験の合格と頑張った自分への労いをやってきます！！ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
昨夜は清水ゼミに行ってまいりまいた。 清水ゼミとは 宅地建物取引業協会が主催しており 日本大学の清水先生に高度不動産専門人材の育成と題し 全６回にわたる講義をして頂くというものです。 清水先生は、日本を代表する 不動産と金融の知識をもつ教授です。 通常は、大学で講義をするほか 日本経済の方向を決めるトップクラスの官僚や 大手不動産会社、また生命保険会社の方たちに向けた講義をしたり また、アドバイザーとして会議に参加したりされるほどの超有識者の方です。 そんな先生に直接教えをこうむることが出来る機会なんて 凄く恵まれています。 今日は第５回目の講義で 清水先生以外に、スト講師として下記の２人がお越しくださいました。 株式会社価値総合研究所 副主任研究員 室氏 から 不動産特定共同事業法の改正について ビットリアルティ株式会社 代表取締役 内田氏 から 不動産版クラウドファンディングが生み出す新しい世界 以上について講義をしていただきました。 株式会社価値総合研究所 副主任研究員 室氏 ビットリアルティ株式会社 代表取締役社長 内田氏 クラウドファンディングってご存知ですか？ 群集（crowd）と資金調達（funding）を組み合わせた造語で クリエイターや企業家が、製品・サービスの開発、もしくはアイディアの実現などの 『ある目的』のために、インターネットを通じて不特定多数の人から 資金の出資や協力を募ることだそうです。 クラウドファンディングは大きく３つに分類されています。 １．寄付型：リターンなし ２．購入型：金銭以外の物品や権利を購入できる ３．金融型（投資型、株式型、融資型）：金銭的なリターンを伴う） 不動産版クラウドファンディングは ３番の金融型になり、ある物件を購入するのに一般の人から インターネットを通じて資金を調達し 不動産から生み出される収益を投資家に分配するという仕組みとなります。 形的には不動産投資信託の Ｊ－リート と大体同じものになりますが Ｊ－リートは株式を上場しているので価格に変動が起きますが 不動産型クラウドファンディングは価格が決定されているという違いがあります。 今現在、不動産型クラウドファンディングとしてネット検索で出てくるものは 純粋に不動産からの収益を還元するのではなく、 不動産会社に融資という形で資金の提供を行うというビジネススキームであり 本当に大丈夫？といいうようなものばかりですが そんな中、ビットリアルティは、 日本初の不動産型クラウドファンディングとして 本年度４月からサイトをオープンさせるそうです。 ちなみに ビットリアルティの親会社は 不動産ファンド会社のケネディクス株式会社と 野村総合研究所のジョイントベンチャーになりますので 大手という信用度、また実際の不動産業界とシステム開発における実績を考えると 今後、大化けする可能性があるといえます。 ビットリアリティが一番最初に始めるクラウドファンディングは 絶対に大成功をしなければいけないという 大手の威信にかけて、ガチガチに硬いながらも、利回り高い物件で 資金調達を始めるでしょう。 私も、余剰資金ぶち込んでみたいと思います（笑 スマートフォンの登場により 劇的に世の中の構造がものすごいスピードで変わってきています。 不動産投資のありかたも 今後、しかも近い将来、大きく変化を遂げていくことなるでしょう。 このような最新の情報を学べる清水ゼミ このような機会を大阪で持てること、本当にうれしく思います。 来月、最後の１回 どのような学びを受けれるのか楽しみにしております。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁
以前、建物がゆがんで、窓がきちんと閉まらないから 直してほしいと依頼を受けたＪ様より 敷地の境界のフェンスも劣化が激しいので 取り替えてほしいと以来を頂戴いたしました。 ビフォー アフター 弊社のお客様専用の金額で工事をさせて頂いておりますので 費用も安くで済みましたし、大変綺麗に仕上がり また施主様にも喜んでいただけましたので良かったです。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅